분양가 상한제란?, 분양가 상한제 새롭게 적용, 분양가 상한제 바뀐점

연일 부동산이 핫한 대한민국입니다. 전 국민적인 관심을 받고 있는 부동산의 규제를 위해 만든 제도가 분양가 상한제입니다. 단어 자체 만으로도 어느 정도 감이 오실 거라 생각이 듭니다. 분양가 상한제는 국가에서 정하는 적정선에서 분양을 하라는 제도입니다. 제도의 취지는 아파트 분양 시 주변 아파트의 가격을 넘어서지 못하도록 규제해 신규 아파트 가격이 적정한 가격으로 분양하도록 하는 목적입니다. 이 제도는 2007년에 시행되었다가 2015년에 폐지되었고, 2020년 7월 29일부터 새롭게 다시 적용된 제도입니다. 새롭게 적용된 분양가 상한제에 관해 포스팅하겠습니다.

분양가 상한제 확대

근래 몇 년간 여러 번의 주택시장 안정대책에도 강남권 재건축 단지와 인근 지역의 주택 가격을 안정화시키는데 실패했습니다. 2018년 하반기 이후 서울의 분양가 상승이 집값 상승률보다 약 3.7배 높아졌으며, 뒤이어 집값 상승이 우려됨에 따라 분양 가격을 적정한 수준으로 유지해 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하고, 주택시장의 안정을 확고히 하기 위해 민간택지에 대한 분양가 상한제 지정 기준을 확대 적용하기로 했습니다.

1. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 지정 요건을 완화해 적용지역을 확대했습니다.

민간택지 분양가 상한제 지정 요건

2. 민간택지 분양가 상한제 지정효력 적용시점을 변경했습니다.(재건축, 재개발 사업도 최초 입주자 모집공고 신청분 시점부터 적용하기로 했습니다.)

3. 수도권 분양가 상한제 주택 전매 제한 기간을 변경했습니다.

수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간을 인근 주택의 시세와 비교해 5~10년으로 확대했습니다.
전매제한기간 내 예외 사유를 두어 매각 주택에 대해서는 한국토지주택공사(LH)가 우선 매입을 활성화하기로 했습니다.

분양가 상한제에 따른 전매 기간 변경

분양가 상한제 적용 지역

분양가 상한제는 모든 지역에 적용하는 것은 아닙니다. 집값 상승을 선도한 서울 13개 구와 경기 3 개시(과천, 하남, 광명) 13개 동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개 구 37개 동이 적용대상입니다.

분양가 상한제 시행에 따른 걱정과 답변

1. 건설사 이익이 줄어 공급이 위축될 수 있습니다.

새롭게 적용한 제도는 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 있으며, 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않다고 보고 있습니다. 서울의 정비 사업은 대부분 관리처분 계획인가 이후 단계나 조합설립인가 이전 단계로 공급 위축 우려 낮다고 보고 있으며, 관리처분 인가를 시행한 단지(서울 54개, 약 6.5만 세대)는 6개월 안에 분양하면 상한제 대상에서 제외돼 오히려 공급이 조기화될 것이라고 전망하고 있습니다.

2. 분양가 상한제로 인해 기존 주택으로 수요가 집중(풍선효과)됨에 따라 집값 상승을 부추길 수 있습니다.

8.2 대책, 9.13 대책으로 대출·세제·청약 등 규제를 갖춰 풍선효과가 발생할 우려는 낮을 것으로 파악하고 있습니다. 신축단지의 상승세는 분양가 상한제에 따른 수요 쏠림보다 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강합니다. 신축단지로 일부 수요가 이전될 수는 있으나, 신축은 주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축보다 크지 않아 가격 상승은 제한적일 것으로 판단됩니다.