부동산 현금 청산, 2·4 주택공급 확대방안 문제점

‘2·4 주택공급 확대 방안’에서 정부가 밝힌 도심 공공개발 예정지 투기 억제 대책을 두고 논란이 이어지고 있습니다. 정부는 2·4 대책에서 공공 직접 시행 정비사업이나 도심 공공주택 복합개발 사업의 경우 대책이 발표된 2월 4일 이후 주택이나 토지를 취득한 사람에게는 주택 등 우선공급권을 주지 않고 현금 청산하기로 했습니다. 이번 대책을 호재로 삼아 공공개발 가능성이 높은 곳에서 성행할 수 있는 투기성 거래를 원천적으로 차단한 것이라고 발표했습니다.

"2·4 부동산 대책 때문에 골치가 아픕니다. 정부의 2·4 대책 발표 이후 부동산 시장이 뒤숭숭하다."

정부의 2·4 대책 이후 '현금청산' 이슈로 부동산 시장이 시끄럽습니다. 오늘은 현금청산이 대체 무엇이고, 왜 이렇게 논란인지 알아보려고 합니다.

현금 청산

현금 청산은 새로운 제도가 아니며, 이전부터 도시정비사업에서 시행되던 보상 방법 중 하나입니다. 입주권·분양권을 포기하는 대신 주택·토지의 가치를 돈으로 환산해 받고 소유권을 넘기는 것을 뜻합니다. 분양대상 자격이 없거나 분양신청을 하지 않은 경우, 분양신청을 했다가 철회한 경우 등이 현금청산 대상자가 됩니다. 현금 청산을 할 땐 시세가 아닌 감정평가액을 토대로 사업주체와 소유자가 보상액을 협의합니다.
재개발·재건축 사업이 잘 되면 좋겠지만, 공사기간이 10년을 훌쩍 넘거나 중간에 사업이 어그러지는 경우도 꽤 있습니다. 이 때문에 사업의 불확실성을 우려하거나 분담금이 부담스러웠던 조합원들이 종종 현금청산 방식을 택하는 경우도 있습니다. 조합원이 자발적으로 현금청산을 신청하는 것 외에도, 조합원 자격 자체가 주어지지 않아 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상자가 되는 경우도 있습니다.
 한 사업구역 내에 주택 여러 채를 가진 경우에도 원칙상 입주권은 1개만 나오고 나머지는 현금청산입니다. 다른 정비사업에서 조합원 분양 신청을 하고 5년이 지나지 않은 경우도 우선공급권이 나오지 않습니다.

현금 청산의 문제점

재산권 침해

정부는 83만 가구 공급대책 발표일인 2월 4일 이후 사업구역에 집을 살 경우 우선공급권(입주권)을 주지 않고 돈으로 정산(현금청산)하기로 했습니다. 이번 대책을 호재로 삼아 투기꾼들이 몰려들 것을 막기 위함이라 발표했습니다. 2월 4일을 기준으로 모르고 사도, 실거주 목적이라도, 추후에 공공 주도 정비사업 구역으로 지정되면 현금청산 대상으로 분류됩니다. 자칫하면 산 가격보다 적은 가격을 받고 쫓겨날 수 있다는 매수자들이 많아져 부동산 거래가 줄어들고 있습니다.
정부는 서울 시내 우선 개발 후보지 222곳을 선정했지만, 구체적인 입지는 공개하지 않고 있습니다. 이에 정비구역이 정해지지 않았는데도 현금청산 방침을 고수하는 것은 과도한 재산권 침해라는 반발이 발생하고 있습니다.

예측 불가능

기존 정비사업의 경우 사업 지역이 정해지고 일정 단계까지는 거래가 허용됐습니다. 그 덕에 집을 사기 전 내가 현금청산 대상인지 아닌지를 살펴본 뒤 시장에 나설 수 있었습니다. 하지만 2·4 주택공급 확대 방안 발표 이후에는 현금청산 대상인지 아닌지를 파악하기 불가능합니다.

예를 들어 아직 후보지가 발표되지 않은 오늘, 실거주 목적으로 A지역에 집을 샀다고 가정합시다. 그런데 예상치 못하게 A지역이 사업구역에 포함된다면? 규정에 따라 현금청산을 받고 나가야 합니다. 심지어 통상 시세보다 낮은 감정평가액으로 보상을 받게 됩니다.
이렇다 보니 투기수요를 거른다는 정부의 의도와 달리, 실거주를 목적으로 하는 사람들까지 '예측할 수 없는 피해'를 두려워하며 집 사길 꺼려하고 있습니다. 또한 당장 집을 팔아야 하는 소유자들은 살 사람이 없다며 발만 동동 구르고 있는 상황이 발생할 수 있습니다. 후보지도 정해지지 않은 상황에서 사실상 미리 거래를 막아버린 셈이라  보완책 요구도 거셉니다.