임대차 3법이란? 임대차 3법 정리

[주택임대차보호법]은 사회적 약자의 지휘에 위치한 임차인을 보호라기 위해 만들어진 특별법입니다. 기존 민법으로는 보호하기 어려웠던 임차인의 법적 지휘를 [주택임대차보호법]이라는 특별법을 만듦으로써 임차인들을 보호하는 것이 그 취지입니다.

작년에 기존 [주택임대차보호법]에 [임대차3법]이라 불리는 추가 개정안이 발표되었습니다. 그로 인한 혼란의 여파는 아직도 이어지고 있습니다. 새로운 법률의 시행은 단기간에는 정착에 의한 혼란이 반드시 존재하고 있습니다. 모두를 보호하기보다는 다수를 보호해야 하는 법의 특성상 개정된 법안에 대해 반드시 알고 있어야 합니다. 정확한 이해를 통해 개인의 재산권을 침해받는 일이 없도록 주의하시기 바랍니다.

개정된 법안의 시행 시점을 기준으로 어떤 부분이 새롭게 바뀌고 적용되는지 알기 쉽게 설명해 포스팅해 보겠습니다.

임대차 3 법

임차인이 권리를 보호하고자 2020년 7월 31일부터 시행되는 주택임대차 보호법입니다. 이 법안의 핵심은 전월세 상한제, 전월세 신고제, 계약갱신청구권이라는 3가지를 핵심으로 하는 법안입니다. 전월세 상한제와 계약갱신청구권의 시행일은 의결 즉시 시점인 2020년 7월 31일입니다. 전월세 신고제는 올해 2021년6월1일입니다. 올해부터 시행인 전월세 신고제는 다음 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.

1. 전월세 상한제

시행일 : 2020년 7월 31일 이후

임차인이 기존 임대계약을 갱신할 경우 임대인이 일정 비율 이상 임대료를 올리지 못하도록 상한선을 제한하는 제도입니다. 이 법안은 계약갱신청구권을 보완하기 위한 법안으로 임대인이 보증금이나 월세를 마음대로 올리지 못하도록 제한하는 것이 핵심입니다.

• 시행 전
  임대계약의 연장을 요청할 경우 임대인은 임대료를 올리는 상한 금액이나 비율이 따로 정해져 있지 않았음
• 시행 후
  계약을 갱신할 경우, 전세 보증금이나 월세의 인상폭을 5% 이내로 상향하도록 제한함

2. 전월세 신고제

시행일 : 2021년 6월 1일 이후

주택임대차 신고제는 전세나 월세 계약 후 일정기간 이내에 임대차 계약 내용을 임차인과 임대인이 공동으로 신고하는 제도입니다. 이 내용은 다음번 포스팅에서 더욱 자세하게 다루도록 하겠습니다.

• 대상지역
  수도권, 광역시, 세종시 및 시 지역(경기도를 제외한 지방 도의 군지역 제외)
• 대상금액
  보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과, 반전세의 경우 보증금이나 월세 중 어느 하나라도 기준을 초과 시 신고대상
• 산고 대상
  주택임대차 보호법 상 주택
  아파트, 다세대 주택, 고시원/기숙사 등의 준주택, 오피스텔, 공장 및 상가 내 주택과 비주택
• 신고의무
  임대인과 임차인이 계약체결일로부터 30일 이내에 공동신고, 계약갱신도 신고대상에 해당하나 계약금액의 변동이 없을 경우에는 신고대상에서 제외
• 신고방법
  관활 읍면동, 주민센터 등 통합민원창구에서 신고 가능
• 위반 시 제재
  거짓 신고는 10만 원 이하의 과태료, 미신고는 기간과 금액에 따라 상이하며 4~100만 원 부과

3. 계약갱신청구권

시행일 : 2020년 7월 31일 이후

임차인이 원하는 경우 임대차 계약을 법이 정하는 횟수까지 갱신할 수 있는 제도입니다.

• 시행 전
  임대인과 임차인이 서로 합의해 임대차 계약을 갱신
• 시행 후
  임차인이 1회 계약의 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 거절 사유가 아니라면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없음

예외적으로 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우(예외 조항)

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 일부 또는 전부를 전대한 경우
• 임차인이 주택의 일부 또는 전부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 주택의 일부 또는 전부가 멸실되어 임대자의 목적을 달성하지 못하는 경우
• 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거 및 재건축하기 위해 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
• 임대인(직계존비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우
• 이외 임대인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우