주택 건축,신축 절차(건축허가의 의무)

건축물을 건축하거나 대수선 하려는 목적을 가지고 있다면, 해당 지역의 허가권자인 특별자치시장, 특별자치도 지사 또는 시장, 군수, 구청장으로부터 허가를 받는 것을 건축허가라 합니다.

건축허가를 받고자 한다면 건축허가신청서에 관계서류를 첨부하여 허가권자에게 제출해야 합니다. 시장, 군수, 구청장은 일정한 요건을 갖추어 신청하면 건축허가를 해주며, 허가받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않을 때는 허가를 취소할 수 있습니다. 이번에는 건축 시작에 있어 필요한 건축허가의 의무에 대해 자세히 포스팅하겠습니다. 

 

 

건축 허가

건축물의 허가

건축물을 건축하려는 사람은 특별자치시장·특별자치도 지사 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말함)의 허가를 받아야 합니다.

건축허가 신청

신청절차 및 첨부서류

• 건축 또는 대수선의 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 다음의 도서를 첨부해서 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함) 해야 합니다.
  • 건축할 대지의 범위에 관한 서류
  • 건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류. 다만, 건축할 대지에 포함된 국유지 또는 공유지에 대해서는 허가권자가 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류의 경우에는 그에 따른 서류로 갈음할 수 있습니다.
  • 「건축법」 제11조 제11항 제1호에 해당하는 경우에는 건축할 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였음을 증명하는 서류
  • 「건축법」 제11조 제11항 제2호 및 「건축법 시행령」 제9조의 2 제1항 각 호의 사유에 해당하는 경우에는 다음의 서류
    • 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 서면동의서: 공유자가 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 합니다. 다만, 공유자가 해외에 장기 체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 허가권자가 인정하는 경우에는 공유자가 인감도장을 날인하거나 서명한 서면동의서에 해당 인감증명서나 본인서명 사실확인서 또는 전자본인서명확인서의 발급증을 첨부하는 방법으로 할 수 있습니다.
    • 가. 에 따라 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상임을 증명하는 서류
    • 「건축법 시행령」 제9조의 2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당함을 증명하는 서류
    • 해당 건축물의 개요
  • 「건축법 시행규칙」 제5조에 따른 사전 결정서(「건축법」 제10조에 따라 건축에 관한 입지 및 규모의 사전 결정서를 받은 경우만 해당)
  • 「건축법 시행규칙」 별표 2의 설계도서(「건축법」 제10조에 따른 사전결정을 받은 경우에는 건축계획서 및 배치도를 제외). 다만, 「건축법」 제23조 제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 경우에는 건축계획서 및 배치도만 해당합니다.
  • 「건축법」 제11조 제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위해서 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당 사항이 있는 경우로 한정)
    • 국토교통부 장관이 관계 행정기관의 장과 협의하여 「건축법 시행규칙」으로 정하는 신청서 및 구비서류는 「건축법」 제21조에 따른 착공신고 전까지 제출할 수 있습니다.
  • 「건축법 시행규칙」 별지 제27호의 11 서식에 따른 결합 건축 협정서(해당 사항이 있는 경우로 한정)

허가권자는 건축허가를 하고자 하는 때에 「건축 기본법」 제25조에 따른 한국 건축규정의 준수 여부를 확인해야 합니다.
허가권자는 건축허가를 하였으면 건축허가서(「건축법 시행규칙」 별지 제2호 서식)를 신청인에게 발급해야 합니다.

위반 시 제재

• 도시지역에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금
• 도시지역 밖에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금

※ “도시지역”이란?
도시지역이란 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해서 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말합니다.

건축허가의 취소

• 허가권자는 「건축법」 제11조 제1항에 따른 허가를 받은 사람이 다음의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하게 됩니다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장받을 수 있습니다.
  • 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우
  • 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우
  • 「건축법」 제21조에 따른 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우

건축 신고

건축신고 대상

• 「건축법」 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도 지사 또는 시장·군수·구청장에게 다음에서 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다.
  • 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 개축
    ※ 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 개축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정합니다.
  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축
    ※ 다만, 지구단위계획구역이나 방재지구 등 재해취약지역으로 정해진 일정한 구역에서의 건축은 제외됩니다.
  • 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물
  • 「건축법」 제23조 제4항에 따른 표준설계도서(이하 '표준설계도서'라 함)에 따라 건축하는 건축물로서 그 용도 및 규모가 주위 환경이나 미관에 지장이 없다고 인정하여 건축조례로 정하는 건축물

건축신고

신고절차 및 첨부서류

• 건축물의 건축신고를 하려는 사람은 건축·대수선·용도변경(변경) 신고서에 다음의 서류를 첨부해서 특별자치시장·특별자치도 지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함) 해야 합니다. 이경우 특별자치시장·특별자치도 지사 또는 시장·군수·구청장은 행정정보의 공동이용을 통해 「건축법 시행규칙」 제12조 제1항 제4호의 서류 중 토지등기사항 증명서를 확인해야 합니다.
  • 건축법 시행규칙」 별표 2 중 배치도·평면도(층별로 작성된 것만 해당)·입면도 및 단면도. 다만, 다음 각 목의 경우에는 각 목의 구분에 따른 도서를 말합니다.
    • 연면적의 합계가 100제곱미터를 초과하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택을 건축하는 경우: 「건축법 시행규칙」 별표 2의 설계도서 중 건축계획서·배치도·평면도·입면도·단면도 및 구조도(구조내력상 주요한 부분의 평면 및 단면을 표시한 것만 해당)
    • 「건축법」 제23조 제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 경우: 건축계획서 및 배치도
    • 「건축법」 제10조에 따른 사전결정을 받은 경우: 평면도
  • 특별자치시장·특별자치도 지사

또는 시장·군수·구청장이 건축신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 그 신고의 내용에 따라 건축 신고필증을 신고인에게 교부해야 합니다.

위반 시 제재

위반해서 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 5천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

건축신고 효력의 소멸

신고를 한 사람이 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 없어집니다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있습니다.

허가·신고사항의 변경

일반적인 경우

• 건축주가 「건축법」 제11조나 「건축법」 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 다음의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도 지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다.
  • 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축·개축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것
  • 규제「건축법」 제14조 제1항 제2호 또는 제5호에 따라 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대해서는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 제1호에도 불구하고 신고할 것
  • 건축주·설계자·공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 신고할 것
• 위 규정에 따른 허가나 신고사항의 변경에 관해서는 「건축법 시행령」 제9조 제1항을 준용합니다.
• 위 규정에 따른 허가 사항의 변경허가에 관해서는 「건축법」 제11조 제5항 및 제6항을 준용합니다.

예외적인 경우

허가·신고를 할 필요가 없는 경우

• 신축·증축·개축·재축·이전·대수선 또는 용도변경에 해당하지 않는 변경의 경우에는 허가 또는 신고를 하지 않아도 됩니다.

허가·신고사항에 대해 사용승인 신청 시 일괄신고가 가능한 경우

• 「건축법」 제16조 제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 다음 사항의 변경은 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄해서 신고할 수 있습니다.
  • 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 경우
    • 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하일 것
    • 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치 변경 범위가 1미터 이내일 것
    • 「건축법」 제14조 제1항에 따라 신고를 하면 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 것으로 보는 규모에서 건축허가를 받아야 하는 규모로의 변경이 아닐 것
  • 건축물의 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우(연면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물은 각 층의 바닥면적이 50제곱미터 이하의 범위에서 변경되는 경우만 해당). 다만, 「건축법 시행령」 제12조 제3항 제4호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당합니다.
  • 건축물의 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하인 경우. 다만, 변경되는 부분이 「건축법 시행령」 제12조 제3항 제1호 본문, 제2호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당합니다.
  • 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경되는 경우. 다만, 변경되는 부분이 「건축법 시행령 제12조 제3항 제1호 본문, 제2호 본문 및 제4호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당합니다.

위반 시 제재

위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해집니다.

건축허가의 제한

제한사유

• 국토교통부 장관은 국토관리를 위해서 특히 필요하다고 인정하거나 주무부 장관이 국방, 문화재 보존, 환경보전 또는 국민경제를 위해서 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있으며, 이 경우 국토교통부 장관이 건축허가나 건축허가를 받은 건축물의 착공을 제한하려는 경우에는 「토지이용 규제 기본법」 제8조에 따라 주민의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다.
• 특별시장·광역시장·시·도지사는 지역계획이나 도시계획에 특히 필요하다고 인정하면 시장·군수·구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있으며, 이 경우 시·도지사는가 건축허가나 건축허가를 받은 건축물의 착공을 제한하려는 경우에는 「토지이용 규제 기본법」 제8조에 따라 주민의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다.
  ※ 특별시장·광역시장·시·도지사가 시장·군수·구청장의 건축허가나 건축물의 착공을 제한한 경우 즉시 국토교통부 장관에게 보고해야 하며, 보고를 받은 국토교통부 장관은 제한 내용이 지나치다고 인정하면 해제를 명할 수 있습니다.

제한기간

규정에 따라 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 합니다. 다만, 1회에 한해서 1년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있습니다.

제한 목적 등의 공고

국토교통부 장관이나 특별시장·광역시장·도지사는 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한 목적·기간, 대상 건축물의 용도와 대상 구역의 위치·면적·경계 등을 상세하게 정해서 허가권자에게 통보해야 하며, 통보를 받은 허가권자는 지체 없이 이를 공고해야 합니다.