공공임대 주택의 개념과 유형

공공임대주택의 구분

공공임대주택은 공공건설임대주택과 공공매입임대주택으로 구분되며 그 구분은 아래와 같습니다.

• 공공건설임대주택 : 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택
• 공공매입임대주택 : 공공주택사업자가 직접 건설하지 않고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택
• 지분 적립형 분양주택 : 공공주택사업자가 직접 건설하거나 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공분양주택으로서 주택을 공급받은 자가 20년 이상 30년 이하의 범위에서 공공주택사업자가 지분 적립형 분양주택의 공급 가격을 고려해 정하는 기간 동안 공공주택사업자와 주택의 소유권을 공유하면서 그 기간 동안 10퍼센트 이상 25퍼센트 이하의 범위에서 공공주택사업자가 정하는 비율에 따라 정해지는 회차별로 공급받은 주택의 지분을 적립하여 취득하는 주택
• 이익공유형 분양주택: 공공주택사업자가 직접 건설하거나 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공분양주택으로서 주택을 공급받은 자가 해당 주택을 처분하려는 경우 공공주택사업자가 환매하되 공공주택사업자와 처분 손익을 공유하는 것을 조건으로 분양하는 주택

※ 공공주택사업자는 다음 중 국토교통부 장관이 지정한 자

• 국가 또는 지방자치단체
• 한국 토지주택공사
• 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
• 「공공기관의 운영에 관한 법률」 따른 공공기관 중 다음의 공공기관
  • 한국농어촌공사
  • 한국철도공사
  • 국가철도공단
  • 공무원연금공단
  • 제주국제자유도시개발센터(제주특별자치도에서 개발사업을 하는 경우만 해당)
  • 주택도시 보증 공사
  • 한국 자산관리공사
• 1.부터 4. 까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자·설립한 법인
• 주택도시 기금 또는 위 1.부터 4. 까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함)를 출자(공동으로 출자한 경우 포함)하여 설립한 부동산 투자회사

공공임대주택의 종류

공공임대주택은 임대 또는 임대한 후 분양전환을 목적으로 공급하는 규제「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 다음의 주택을 말합니다.

• 영구임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
• 국민임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시 기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
• 행복주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시 기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
• 통합 공공임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시 기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인·국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
• 장기전세주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시 기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택
• 분양전환 공공임대주택 : 일정 기간 임대 후 분양 전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택
• 기존주택 매입임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시 기금의 자금을 지원받아 기존주택을 매입하여 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 공급하는 공공임대주택
• 기존주택 전세임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시 기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 전대(轉貸)하는 공공임대주택

공공주택의 입주자 자격 및 선정

공공주택의 입주자의 자격, 선정 방법 및 입주자 관리에 관한 사항은 「공공주택 특별법 시행규칙」 및 「주택공급에 관한 규칙」에서 정하는 바에 따릅니다.
공공주택사업자는 주거지원 필요 계층과 다자녀가구에 공공주택을 우선 공급해야 하는데 주거지원 필요 계층 및 다자녀 가구의 요건, 우선 공급 비율 등 필요한 사항은 「공공주택 특별법 시행규칙」에서 정하는 바에 따릅니다.

입주 절차

입주자 모집 공고에서 안내하고 있는 자격요건 및 제출서류 등을 갖추어 입주신청을 하면, 일정한 입주 순서에 따라 입주자를 선정하고, 입주자는 임대차 계약을 체결하고 입주합니다. 입주자 선정 전에 신청자 수가 일정 규모 이상이면 예비입주자 선정 절차를 거칩니다.

예비입주자의 선정

• 사업주체는 일반공급 대상 주택수의 40퍼센트 이상(소수점 이하는 절상함)을 예비입주자로 선정해야 합니다.
• 사업주체는 순번이 포함된 예비입주자 현황을 최초 공급계약 체결일로부터 60일까지(예비입주자가 소진될 경우에는 그때까지) 인터넷 홈페이지(국가, 지방자치단체, 한국 토지주택공사, 지방공사가 단독 또는 공동으로 총지분의 50%를 초과하여 출자한 부동산 투자회사가 사업주체일 경우에는 자산관리회사의 인터넷 홈페이지)에 공개해야 합니다.
  제2순위까지 입주자를 모집한 결과 공급 신청자수가 일반공급 대상 주택수와 140퍼센트 미만인 경우에는 입주자로 선정되지 않은 공급 신청자 모두를 예비입주자로 합니다.
• 사업주체는 가점제를 적용하여 입주자를 선정하는 주택의 예비입주자를 선정하는 경우 제1순위에서 가점제가 적용되는 공급 신청자 중 가점이 높은 사람(가점이 같은 경우에는 추첨을 통하여 선정된 사람)을 앞 순번의 예비입주자로 정하고, 그다음 순번의 예비입주자는 가점제가 적용되지 않는 제1순위 공급 신청자 중에서 추첨의 방법으로 정합니다.
  사업주체는 가점제가 적용되지 않는 주택의 예비입주자를 선정하는 경우에는 추첨의 방법으로 예비입주자를 선정해야 합니다.
• 예비입주자의 지위
  입주자로 선정된 사람 중 당첨이 취소되거나 임대계약을 체결하지 않은 사람 또는 임대계약을 해지한 사람이 있거나 예비입주자에게 공급하고 남은 주택이 있는 경우에, 예비입주자는 순번에 따라 그 주택의 입주자로 선정됩니다. 다만, 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우에는 추첨의 방법으로 동·호수를 배정하여 임대합니다.
  예비입주자로 선정된 자가 다른 주택의 공급을 신청하여 입주자로 선정된 경우는 예비입주자로서 주택을 공급받을 수 없고, 동·호수를 배정하는 추첨에도 참가할 수 없습니다.

특별공급 예비입주자의 선정

사업주체는 특별공급 대상 주택수의 40퍼센트 이상을 예비입주자로 선정해야 합니다. 다만, 입주자를 모집한 결과 특별공급 신청자수가 특별공급 대상 주택수의 140퍼센트 미만인 경우는 입주자로 선정되지 않은 특별공급 신청자 모두를 예비입주자로 합니다.
예비입주자의 선정 및 순번의 부여는 추첨으로 합니다.
특별공급 입주자로 선정된 사람 중 당첨이 취소되거나 공급계약을 체결하지 않은 사람 또는 공급계약을 해약한 사람이 있는 경우, 선정된 예비입주자의 순번에 따라 주택의 입주자로 선정됩니다. 다만 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우에는 당첨 취소 또는 미계약 물량과 해당 주택의 동·호수를 공개한 후 동·호수를 배정하는 추첨에의 참가 의사를 표시한 예비입주자에 대하여 추첨의 방법으로 동·호수를 배정하여 임대하고, 그 후 남은 주택은 일반공급 예비입주자에게 임대합니다.