양도 소득세란? 양도소득세 과세대상, 양도소득세 신고납부

2020년에는 여러 차례 정부의 고강도 부동산 정책이 쉴 새 없이 쏟아져 나온 한 해였습니다. 2021년부터 새롭게 달라지는 부동산 정책부터 새로 시행될 정책 중 하나가 양도소득세 중과세율 인상입니다. 7·10 대책에서 발표했듯이 현행 2 주택자는 기본세율+10%, 3 주택자는 기본세율+20% 였다면, 지난 6월 1일부터 조정대상지역에 보유한 주택을 파는 경우에는 2 주택자는 기본세율+20%, 3 주택자는 기본세율+30%로 중과가 됩니다. 또한 단기 매매에 따른 세율도 대폭 상승하여 주택인 경우 1년 미만은 70%의 세율을, 1년 이상 2년 미만은 60%로 더욱 엄격히 적용하고 있습니다. 1가구 1 주택 비과세 요건을 충족할 때 올해부터는 다주택자인 경우 최종 1 주택만을 보유한 날로부터 2년 이상을 보유해야 1가구 1 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이번에는 부동산 세금의 하나인 양도 소득세에 관해 자세히 포스팅하겠습니다.

 

 

양도소득세란?

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

• 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.
• 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

양도소득세의 과세대상

양도소득세가 과세되는 자산의 범위

부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식등	대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등 * 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 차액결제거래 파생상품(CFD) 주식워런증권(ELW) 국외 장내 파생상품 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위

양도로 보는 경우	양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다. 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
양도로 보지 않는 경우	신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다. 또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

양도소득세는 조세정책적 목적으로 비과세 하거나 감면되는 경우

비과세되는 경우	1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 양도 당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. - ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. - ’21.1.1. 이후 2주택 이상(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대의 경우 다른 주택을 처분하고 최종적으로 1주택만을   보유하게 된 날부터 보유기간을 기산합니다. - 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를   양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다
감면되는 경우	장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

양도소득세의 신고납부

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.

예를 들어, 2021.7.15. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021.9.30. 까지입니다. 
* 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그날의 다음 날을 기한으로 함
* 양도시기는 원칙이 대금청 산일임(예외적으로 대금청 산일 전 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)
예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고 가산세와 1일 0.03%(’ 19.2.12. 이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%)의 납부지연 가산세가 부과됩니다.

 

주식을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 하여야 하며(반기 중에 여러 건의 주식을 양도한 경우 반기별로 모아서 신고·납부), 파생상품을 양도한 경우에는 해당 연도 양도소득에 대하여 예정신고 없이 다음 해 5월 확정신고·납부(연 1회)만 이행하시면 됩니다.

 

확정신고

• 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
• 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
• 주식 등의 경우 예정신고를 한 경우 확정신고 의무는 없으나 다음의 경우는 확정신고 의무가 있으며, 파생상품을 양도한 경우에는 해당 연도 양도소득에 대하여 다음 해 5월 확정신고·납부를 이행(연 1회)하여야 합니다.

1. 누진세율 적용대상 주식 등에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 예정신고를 하지 아니한 경우
2. 주식 등을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득 기본공제의 적용순위로 인하여 당초 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우
3. 둘 이상의 자산(주식은 기타 자산만 해당)을 양도하는 경우 양도소득세 비교과세방식으로 예정 신고하지 않은 경우('20.2.11. 이후 양도분부터)

예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고 가산세 20% (또는 40%), 납부지연 가산세 1일 0.03%(’ 19.2.12. 이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%)를 추가 부담하게 됩니다.

 

양도소득세 분할납부

납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

구분	분할  납부할 수 있는 세액
납부할 세액이 2천만원 이하일 경우	1천만원을 초과하는 금액
납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우	납부할 세액의 1/2 이하의 금액