부동산 경매 기간입찰 하는 법

부동산 경매 중 하나인 기간입찰이란 입찰자가 1주일 ~ 1개월의 입찰기간 내에 입찰표에 매수 가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고, 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다.
기간입찰은 정해진 입찰기간 내에 입찰표를 직접 또는 등기우편으로 제출하면 되므로 기일입찰과 달리 출석할 필요가 없습니다. 개찰은 입찰기간이 끝난 후 1주일 내에 매각기일을 정해서 실시하는데, 입찰자는 이 개찰 절차에 출석할 수 있습니다.

부동산 경매의 입찰 방법과 기일입찰에 대해서는 지난번 포스팅에 설명되어 있습니다. 아래의 포스팅 내용을 참고하시기 바랍니다.

기간 입찰의 절차는 간단하게 아래와 같습니다.

기간 입찰의 흐름도

2021.10.15 - [경제/부동산] - 부동산 경매의 입찰 방법

부동산 경매의 입찰 방법

2021.10.16 - [경제/부동산] - 기일 입찰하는 법

기일입찰 하는 법

 

 

 

기간입찰 참여자의 입찰표 기재 내용

기간입찰에 참여하려는 사람은 기간입찰표를 작성해야 하는데, 그 기재내용은 다음과 같습니다.

• 사건번호와 부동산의 표시
• 입찰자의 이름과 주소
• 대리인을 통해 입찰을 하는 경우에는 대리인의 이름과 주소
• 입찰 가격: 입찰 가격은 일정한 금액으로 표시해야 하며, 다른 입찰 가격에 대한 비례로 표시할 수 없습니다.
• 공동으로 입찰하는 경우에는 각자의 지분

※ 입찰표는 한번 제출하면 철회·변경·교환이 허용되지 않습니다. 또한, 기재사항이 정확하지 않으면 개찰에서 제외될 수 있으므로 신중히 작성해야 합니다.
기간입찰표, 기간입찰봉투, 입금 증명서, 공동입찰 신고서, 공동입찰자 목록은 법원 집행과 및 집행관 사무실에 비치되어 있습니다.

매수신청 보증의 제공

입찰자는 매각물건의 최저 매각 가격의 10분의 1에 해당하는 금액(법원이 달리 정할 수도 있음)을 매수신청의 보증으로 제공해야 합니다. 매수신청 보증은 다음의 방법으로 제공할 수 있습니다.

• 입금 증명서
• 보증서

※ "입금 증명서"란 법원의 예금계좌에 일정액의 금전을 입금했다는 내용으로 금융기관이 발행한 증명서를 말하며, "보증서"란 은행 등이 입찰자를 위해 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증 위탁계약이 입찰자와 은행 등 사이에 체결된 사실을 증명하는 문서(경매 보증보험증권)를 말합니다.

 

매수신청 보증의 제공을 다음과 같이 한 경우에는 입찰이 무효로 되므로 유의하시기 바랍니다.

• 보증서상 보험계약자의 이름과 입찰 표상 입찰자 본인의 이름이 불일치하는 경우
• 보험가입금액이 매수신청 보증액에 미달하는 경우
• 보증서 상의 사건번호와 입찰 표상의 사건번호가 불일치하는 경우
• 입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증 위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우
• 지급보증 위탁계약상의 보증인이 「은행법」의 규정에 따른 금융기관 또는 보증보험업의 허가를 받은 보험회사가 아닌 경우

입찰 서류의 준비

기간입찰표의 작성이 끝나면 다음의 서류와 함께 기간입찰봉투에 넣어 봉함을 한 후, 기간입찰봉투의 겉면에 매각기일을 적습니다.

• 입금 증명서 또는 보증서
• 매수 신청인의 자격 증명을 위한 서류
  • 개인이 입찰하는 경우에는 주민등록 등·초본
  • 법인의 대표자 등이 입찰하는 경우에는 법인등기사항 증명서
  • 법정대리인이 입찰하는 경우에는 가족관계 등록부 등 법정 대리권을 증명하는 문서
  • 임의 대리인이 입찰하는 경우에는 대리 위임장, 인감증명서
  • 2인 이상이 공동 입찰하는 경우에는 공동입찰 신고서, 공동입찰자 목록

입찰 서류의 제출

기간입찰봉투는 집행관에게 직접 제출하거나 등기우편으로 제출할 수 있습니다.

※ 관할 집행관 사무실은 [대법원 법원 경매정보 홈페이지 이용안내란의 집행기관(http://www.courtauction.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다.

기간입찰봉투를 집행관에게 직접 제출하려는 경우에는 입찰기간 중의 평일 9:00부터 12:00까지, 13:00부터 18:00까지 사이에 집행관 사무실에 접수하고 입찰봉투 접수증을 교부받습니다. 만일, 정해진 접수시간에 제출하지 못한 경우에는 당직근무자에게 제출할 수도 있습니다. 기간입찰봉투를 우편으로 제출하려는 경우에는 입찰기간 개시일 00:00부터 종료일 24:00까지 접수되어야 합니다.

매각기일에 경매법정에 출석

매각기일에는 개찰 절차가 진행됩니다. 입찰자는 개찰에 참여할 수 있으므로 원하는 경우에는 매각기일에 경매법정에 출석하면 됩니다.
최고 가격으로 입찰한 사람이 둘 이상인 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 기일입찰의 방법으로 추가 입찰을 실시하는데, 매각기일에 출석하지 않으면 이 추가 입찰 자격이 부여되지 않습니다.
집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위해서 필요하다고 인정하는 경우에는 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있으며, 매각 장소의 질서유지를 위해 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대해서는 매각 장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각 장소에서 내보낼 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다.

• 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람\
• 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람
• 위 제1호 또는 제2호의 행위를 교사(敎唆)한 사람
• 민사집행절차에서의 매각에 관해 다음의 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람

개찰

집행관은 매각기일에 입찰함을 경매법정으로 옮긴 후, 입찰자의 면전에서 입찰함을 엽니다. 입찰자는 개찰에 참여할 수 있으며, 입찰자가 아무도 참여하지 않으면 법원의 서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 등 상당하다고 인정되는 사람이 참여합니다.
개찰할 때 집행관은 입찰자의 면전에서 먼저 기간입찰봉투를 개봉해서 기간입찰표에 의해 사건번호, 입찰 목적물, 입찰자의 이름 및 입찰 가격을 부릅니다.
매수신청 보증은 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 개봉해서 정해진 보증금액에 해당하는지를 확인합니다.
※ 입금 증명서상 입금액이 정해진 보증금액에 미달하거나 보증서가 아래의 무효 사유에 해당하는 경우에는 그 입찰자의 입찰이 무효로 되고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청 보증을 확인합니다.

• 보증서상 보험계약자의 이름과 입찰 표상 입찰자 본인의 이름이 불일치하는 경우
• 보험가입금액이 매수신청 보증액에 미달하는 경우
• 보증서 상의 사건번호와 입찰 표상의 사건번호가 불일치하는 경우
• 입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증 위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우

최고가 매수 신고인의 결정

개찰 결과 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가 매수 신고인으로 합니다. 최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 기일입찰의 방법으로 추가 입찰을 실시해서 최고가 매수 신고인을 정합니다. 그러나 추가 입찰의 자격이 있는 사람 모두가 추가 입찰에 응하지 않거나 또는 종전 입찰 가격보다 낮은 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가 매수 신고인을 정하며, 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가 매수 신고인을 정합니다. 이때, 입찰자 중 출석하지 않은 사람에게는 추가 입찰 자격이 부여되지 않습니다.

차순위 매수 신고인의 결정

최고가 매수 신고액에서 매수신청 보증을 뺀 금액을 넘는 금액으로 매수신고를 한 사람으로서 차순위 매수신고를 한 사람은 차순위 매수 신고인이 됩니다.
차순위 매수신고를 한 사람이 두 사람 이상인 경우에는 매수신고 가격이 높은 사람을 차순위 매수 신고인으로 정하고, 신고한 매수 가격이 같은 경우에는 추첨으로 차순위 매수 신고인을 정합니다.

 

입찰의 종결

집행관은 최고가 매수 신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위 매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위 매수신고가 있으면 차순위 매수 신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 입찰절차가 종결되었음을 고지합니다.
 매수 가격의 신고가 없는 경우에는 매각기일을 마감하고, 법원이 「민사집행법」 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 최저 매각 가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다.

매수신청 보증의 반환

입찰절차의 종결이 고지되면 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있습니다.
매수신청 보증을 미리 법원보관금으로 납부하고 그 입금 증명서를 제공한 경우에는 은행 등 법원보관금 취급점에서 그 금액을 반환받을 수 있습니다. 즉, 취급점은 세입세출 외 현금 출납공무원으로부터 환급 지시사항을 받으면 제1영업일 이내에 법원보관금 납부서에 기재된 예금계좌로 매수신청보증금을 입금해야 하고, 예금계좌로 입금이 되지 않은 경우에는 지체 없이 납부자에게 우편 또는 전화로 그 사실을 통지해서 환급이 이루어질 수 있도록 해야 합니다.
매수신청 보증으로 보증서를 제공한 경우에는 주민등록증을 제시해서 본인 여부를 확인받은 후 보증서를 반환받을 수 있습니다.