단독 주택 신축과 개축 & 용적률이란?

용적률은 대지 내 건축 밀도를 나타내는 지표로서 용적률이 크면 연면적이 많아 건축 밀도가 높음을 의미합니다. 용적률이 크다는 것은 건물을 상대적으로 높이 지었다는 것을 의미하며 건물 층수가 많다는 것을 의미합니다. 일반적으로 용적률이 높은 토지가 낮은 토지에 비해 가격이 높게 형성됩니다. 무분별한 난개발을 막고 쾌적한 생활환경을 보장하기 위해 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에 의거하여 용도지역별로 용적률 최대한도가 규정되어 있습니다. 이번에는 주택건축 중 설계 시 고려해야 할 용적률에 대해 포스팅하겠습니다. 건폐율에 관한 내용은 지난 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

2021.11.08 - [경제/부동산] - 주택 건축과 용도지역에서의 건폐율

주택 건축과 용도지역에서의 건폐율

 

용도지역의 용적률

용적률이란?

용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다.

용도지역에서의 용적률 기준

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 다음의 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다.
건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부에 「사회복지사업법」 제2조 제4호에 따른 사회복지시설 중 다음의 시설을 설치하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납 하는 경우에는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 해당 용도지역에 적용되는 용적률이 완화될 수 있습니다.

• 「영유아보육법」 제2조 제3호에 따른 어린이집
• 「노인복지법」 제36조 제1항 제1호에 따른 노인복지관
• 그밖에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도 지사·시장 또는 군수가 해당 지역의 사회복지시설 수요를 고려하여 도시·군 계획조례로 정하는 사회복지시설

용도지역에서의 용적률 기준

용도지역에서의 용적률 기준의 예외

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조 제4항 후단에 따른 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치하는 건축물의 경우에는 용적률에 대한 위의 규정에도 불구하고 도시지역 중 주거지역, 상업지역 및 공업지역은 해당 용적률의 120퍼센트 이하의 범위에서 도시·군 계획조례로 정하는 비율로 할 수 있습니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조 제3항 제2호부터 제5호까지의 규정에 해당하는 지역에서의 용적률에 대한 기준은 위 규정에도 불구하고 다음의 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군 계획조례로 정하는 비율을 초과해서는 안 됩니다.

• 도시지역 외의 지역에 지정된 개발 진흥지구: 100퍼센트 이하
• 수산자원보호구역: 80퍼센트 이하
• 「자연공원법」에 따른 자연공원: 100퍼센트 이하
• 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조 제8호라 목에 따른 농공단지(도시지역 외의 지역에 지정된 농공단지에 한함): 150퍼센트 이하

준주거지역·중심 상업지역·일반 상업지역·근린상업지역·전용 공업지역·일반공업지역 또는 준공업지역 안의 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대한 용적률은 경관·교통·방화 및 위생상 지장이 없다고 인정되는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 제1항 각 호의 규정에 따른 해당 용적률 120퍼센트 이하의 범위 안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군 계획조례로 용적률을 따로 정할 수 있습니다.

• 공원·광장(교통광장은 제외)·하천이나 그밖에 건축이 금지된 공지에 접한 도로를 전면도로로 하는 대지 안의 건축물이나 공원·광장·하천이나 그밖에 건축이 금지된 공지에 20미터 이상 접한 대지 안의 건축물
• 너비 25미터 이상인 도로에 20미터 이상 접한 대지 안의 건축면적이 1천 제곱미터 이상인 건축물

다음의 지역·지구 또는 구역 안에서 건축물을 건축하려는 사람이 그 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우에는 해당 건축물에 대한 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 제1항 각호에 따른 해당 용적률의 200퍼센트 이하의 범위에서 대지면적의 제공비율에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군 계획조례가 정하는 비율로 할 수 있습니다.

• 상업지역
• 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 및 재건축사업을 시행하기 위한 정비구역

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 다른 법률에 따른 용적률의 완화에 관한 규정은 이러한 법률에도 불구하고 다음의 구분에 따른 범위에서 중첩하여 적용할 수 있습니다.

• 지구단위계획구역: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제52조 제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위
• 지구단위계획구역 외의 지역: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조 제1항으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하
  • 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조 제1항으로 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도를 초과하는 경우에는 관할 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장이 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정합니다.

용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위 제한

도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 않은 지역에 대해서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조부터 제78조까지의 규정을 적용할 때에 자연환경보전지역에 관한 규정이 적용됩니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 도시지역 또는 관리지역이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조 제1항 각 호 각 목의 세부 용도지역으로 지정되지 않은 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조부터 제78조까지의 규정을 적용할 때에 해당 용도지역이 도시지역인 경우에는 녹지지역 중 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정이 적용됩니다.

위반 시 제재

국토교통부 장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 위 규정에 따른 용적률을 위반해서 건축한 자에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다.