단독주택 신축, 개축과 일조권 확보를 위한 주택의 높이 제한

일조권이란 생활하면서 최소한의 태양 광선, 즉 햇빛을 확보할 수 있는 권리를 말합니다. 일반적으로 건물을 지을 때 인접 건물에 일정량의 햇빛이 들도록 보장하는 권리를 뜻합니다. 인접 건물 등에 의해 햇빛이 충분히 닿지 못하는 경우 이로 인해 생기는 신체적·정신적·재산적 피해에 대해 보상을 청구할 수도 있습니다. 일상생활에서 자연의 혜택을 온전하게 누릴 수 있도록 하는 일종의 환경권의 하나에 해당합니다. 

도시의 과밀화와 고층건물의 증가와 함께 주거환경에 대한 관심 증대로 일조권이 새로운 삶의 질 문제로 대두되면서 주거지역에서의 일조권 분쟁이 빈번해지고 있는 추세입니다. 이를 막기 위해 건축법 등에서는 건물의 높이 및 인접 건물 간 일정 거리를 띄어야 하는 거리제한 등의 규정을 두고 있습니다. 이번에는 건물의 높이로 인해 발생하는 일조권 확보에 대해 자세히 포스팅하겠습니다.

 

 

일조(日照) 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 

전용 주거지역과 일반주거지역에서의 제한

전용 주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위해서 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 다음에서 정하는 높이 이하에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축해야 합니다.

• 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
• 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한이 적용되지 않습니다.

• 다음 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호 간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로(자동차·보행자·자전거 전용도로를 포함하며, 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시·군 계획시설이 접한 경우 해당 시설을 포함)에 접한 경우 중점경관관리구역
  • 「경관법」 제9조 제1항 제4호에 따른 중점경관관리구역
  • 「건축법」 제77조의 2 제1항에 따른 특별가로 구역
  • 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정·공고하는 구역
• 건축협정 구역 안에서 대지 상호 간에 건축하는 건축물의 경우
• 건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용 주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우

높이 제한이 완화되는 경우

다음의 어느 하나에 해당하면 「건축법」 제61조 제1항에도 불구하고 건축물의 높이를 정남(正南) 방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 특별자치시장·특별자치도 지사 또는 시장·군수·구청장이 정해서 고시하는 높이 이하로 할 수 있습니다.

• 「택지개발 촉진법」 제3조에 따른 택지개발지구인 경우
• 「주택법」 제15조에 따른 대지조성사업지구인 경우
• 「지역개발 및 지원에 관한 법률」 제11조에 따른 지역개발사업구역인 경우
• 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조, 제7조, 제7조의 2 및 제8조에 따른 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지인 경우
• 「도시개발법」 제2조 제1항 제1호에 따른 도시개발구역인 경우
• 「도시 및 주거환경정비법」 제8조에 따른 정비구역인 경우
• 정북방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우
• 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우

위반 시 제재

도시지역에서 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반해서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처해집니다.
도시지역 밖에서 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반해서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해집니다.

※ 대지경계선의 설정

건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 다음의 시설 또는 부지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선이 인접 대지경계선으로 됩니다.

• 공원, 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지
• 다음에 해당하는 대지
  • 너비(대지경계선에서 가장 가까운 거리)가 2m 이하인 대지
  • 면적이 규제「건축법 시행령」 제80조 각 호에 따른 분할제한 기준 이하인 대지
• 위의 1. 및 2. 외에 건축이 허용되지 않는 공지

높이 제한 적용의 예외

2층 이하로서 높이가 8미터 이하인 건축물에는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 위 「건축법」 제61조 제1항 및 「건축법」 제61조 제3항이 적용되지 않을 수 있습니다.