경매 물건에 대한 분석과 정보 수집, 기본 자료 내용

부동산 경매를 어렵게 느끼는 이유 중 하나가 ‘권리분석’ 때문입니다. 경매의 권리분석은 등기부에 기재된 수많은 권리 가운데 낙찰자가 인수할 게 무엇인지, 임차인이 있다면 보증금을 낙찰자가 떠안아야 할지 분석하는 작업입니다.
대다수 사람이 난해한 권리분석으로 경매 입문을 주저하는 경우가 많습니다. 하지만 기본부터 천천히 배워나간다는 생각으로 접근하시기 바랍니다. 모든 일이 한 번에 성취되기는 어렵습니다. 시간을 가지고 차분히 알아가신다면 경매에 대한 자신감이 생기며 이는 수익으로 연결됩니다. 아래 자세한 포스팅을 기반으로 경매의 기본을 다져가시기 바랍니다.

경매 대상에 대한 정보 수집

매각기일 공고 등의 확인

• 입찰에 참여하려면 먼저 어떤 부동산이 매각될 예정인지 파악해야 하는데, 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원 게시판, 관보·공보 또는 신문이나 대법원 홈페이지 법원공고란(https://www.courtauction.go.kr)을 통해 얻을 수 있습니다.
  1. 부동산의 표시
  2. 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법
  3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금 약정 및 그 액수
  4. 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간·장소
  5. 최저 매각 가격
  6. 매각 결정 기일의 일시·장소
  7. 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
  8. 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고해야 한다는 취지
  9. 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지
  10. 일괄매각 결정을 한 경우에는 그 취지
  11. 매수 신청인의 자격을 제한한 경우에는 그 제한의 내용
  12. 매수신청의 보증금액과 보증 제공방법

매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서의 열람

• 법원의 공고를 통해 1차적으로 경매 물건에 대한 정보를 수집했다면, 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 열람해서 경매 물건에 대한 보다 구체적인 정보를 얻을 수 있습니다.
• 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본은 매각기일마다 그 1주일 전까지 법원에 비치되거나 그 기재내용이 전자통신매체로 공시되므로, 직접 법원에 방문해서 열람하거나 인터넷 법원 경매공고란(https://www.courtauction.go.kr) 등의 전자통신매체에 공시된 내용을 확인하는 방법으로 정보를 수집할 수 있습니다.

매각물건명세서

• 부동산의 표시
• 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
• 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것
• 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요

현황조사보고서

• 사건의 표시
• 부동산의 표시
• 조사의 일시·장소 및 방법
• 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 및 그 밖의 현황
• 그밖에 법원이 명한 사항 등에 대해 조사한 내용
• 부동산의 현황을 알 수 있는 도면, 사진 등

감정평가서

• 사건의 표시
• 부동산의 표시
• 부동산의 평가액과 평가일
• 부동산이 있는 곳의 환경
• 평가의 목적이 토지인 경우에는 지적, 법령에서 정한 규제 또는 제한의 유무와 그 내용 및 공시지가, 그밖에 평가에 참고가 된 사항
• 평가의 목적이 건물인 경우에는 그 종류·구조·평면적, 그밖에 추정되는 잔존 내구연수 등 평가에 참고가 된 사항
• 평가액 산출의 과정
• 그밖에 법원이 명한 사항
• 부동산의 모습과 그 주변의 환경을 알 수 있는 도면·사진