부동산 경매, 부동산등기기록 내용과 권리 관계 확인 법

경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하게 되며, 이와 동시에 매수인이 인수하지 않는 권리는 말소되며, 말소되지 않는 권리는 매수인이 부담하게 됩니다.

경매받은 물건에 말소되지 않는 권리가 남아있으면 매수인이 그 물건에 대해 권리를 완전히 행사하는 것이 어려울 수 있습니다. 하지만 법원이 비치하는 매각물건명세서, 감정평가서만으로는 물건을 취득할 때 인수되는 권리가 있는지 확인하기 쉽지 않습니다. 따라서 부동산 등기기록, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등으로 권리 여부를 확인하고, 입찰 참여의 적절성 여부를 판단해야 합니다.

법정지상권, 유치권에 관한 사항 등은 부동산 등기기록 등의 공적 기록을 통해서 드러나지 않기 때문에 추후 매수인이 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 따라서 권리분석이 끝난 후에는 현장을 직접 방문해서 권리 사항을 다시 점검하고, 부동산의 보존상태, 입지, 주변 여건 등을 살피는 것이 반드시 필요합니다. 이번 포스팅은 부동산 등기기록에 관해 포스팅하겠습니다. 건축물 및 토지대장에서 봐야 할 사항은 양이 많아 다음에 이어 포스팅하겠습니다.

부동산 등기기록의 확인

1. 부동산 등기기록에서 확인할 수 있는 사항

부동산 등기기록은 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 기재해 놓은 공적 기록으로 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성되어 있습니다. 부동산 등기기록에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권·지역권·전세권·저당권·권리 질권·채권 담보권·임차권 등의 설정과 그 변동, 가등기·압류등기·가압류 등기·가처분등기 등에 관한 사항이 기재되므로, 해당 물건에 현재 설정되어 있는 권리가 무엇인지, 그 권리가 매수로 인해 말소되는지 아니면 인수되는지를 확인할 수 있습니다.

<표제부>

• 부동산 등기기록은 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 기재해 놓은 공적 기록으로 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성되어 있습니다. 부동산 등기기록에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권·지역권·전세권·저당권·권리 질권·채권 담보권·임차권 등의 설정과 그 변동, 가등기·압류등기·가압류 등기·가처분등기 등에 관한 사항이 기재되므로, 해당 물건에 현재 설정되어 있는 권리가 무엇인지, 그 권리가 매수로 인해 말소되는지 아니면 인수되는지를 확인할 수 있습니다.

1. 토지 표제부

• 표시 번호: 등기한 순서를 알 수 있습니다.
• 접수: 등기신청서를 접수한 날짜입니다.
• 소재 지번: 토지가 위치하고 있는 토지의 소재지를 알 수 있습니다.
• 지목: 토지의 사용목적(예를 들어 대지, 공장용지, 학교용지, 임야 등)을 알 수 있습니다.
• 면적: 토지의 전체면적을 알 수 있습니다.
• 등기원인 및 기타 사항: 표제부에 관한 등기원인, 지번 변경 등의 내용을 알 수 있습니다.

2. 건물 표제부

• 건물번호: 해당 건물에 대한 건물번호를 알 수 있습니다.
• 건물 내역: 건물의 구조, 지분, 층수, 용도, 면적을 알 수 있습니다.

3. 집합건물 표제부

• 대지권 종류: 대지권의 대상이 되는 권리(예를 들어, 소유권 대지권, 임차권 대지권 등)를 알 수 있습니다.
• 대지권 비율: 1동의 건물이 속한 전체 토지 중에서 해당 전유 부분이 차지하는 지분비율을 알 수 있습니다.

<갑구>

갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 갑구에서는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류 등기, 경매 개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.

• 순위 번호: 등기한 순서대로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위 번호에 의해 갑구의 권리들 사이에 우선순위가 정해집니다.
• 등기 목적: 등기의 내용을 알 수 있습니다.
• 접수: 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여받은 접수번호를 알 수 있습니다.
• 등기원인: 등기의 원인 및 원인 일자를 알 수 있습니다.
• 권리자 및 기타 사항: 부동산의 권리자 등을 알 수 있습니다.

<을구>

을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 을구에서는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권과 그 설정 및 변경 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다. 갑구와 같은 구조로 이루어져 있습니다.

• 순위 번호: 등기한 순서대로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위 번호에 의해 을구의 권리들 사이에 우선순위가 정해집니다.
• 등기 목적: 등기의 내용을 알 수 있습니다.
• 접수: 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여받은 접수번호를 알 수 있습니다.
• 등기원인: 등기의 원인 및 원인 일자를 알 수 있습니다.
• 권리자 및 기타 사항: 부동산의 권리자 등을 알 수 있습니다.

2. 부동산 등기기록의 열람 또는 부동산 등기사항 증명서의 발급

부동산 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부에 관해서는 소정의 수수료만 내면 누구든지 열람을 청구할 수 있습니다. 부동산 등기기록의 열람은 등기소(관할 등기소가 아니어도 가능)나 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)에서 열람할 수 있습니다. 부동산 등기사항의 전부 또는 일부에 대한 증명서인 등기사항 증명서 역시 수수료만 내면 누구나 발급받을 수 있으며, 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해서도 발급받을 수 있습니다.

<부동산 등기기록에 기재되는 권리>

부동산 등기기록에는 소유권에 관한 사항 외에도 각종 권리사항이 기재되어 있는데, 그 권리의 내용은 이전 글을 참고하시기 바랍니다.

2021.10.01 - [경제/부동산] - 부동산 경매, 권리 분석, 매수로 인한 말소/인수되는 권리 확인

부동산 경매, 권리 분석, 매수로 인한 말소/인수되는 권리 확인