부동산 경매, 건축물 대장과 토지 대장, 토지 이용계획 확인서와 현장 조사

경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다. 이와 동시에 매수인이 인수하지 않는 권리는 말소되며, 말소되지 않는 권리는 매수인이 부담하게 됩니다.
경매받은 물건에 말소되지 않는 권리가 남아있으면 매수인이 그 물건에 대해 권리를 완전히 행사하는 것이 어려울 수 있습니다. 그러나 법원이 비치하는 매각물건명세서, 감정평가서만으로는 물건을 취득할 때 인수되는 권리가 있는지 확인하기 쉽지 않습니다. 따라서 부동산등기기록, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등으로 권리 여부를 확인하고, 입찰 참여의 적절성 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
법정지상권, 유치권에 관한 사항 등은 부동산등기기록 등의 공적 기록을 통해서 드러나지 않기 때문에 추후 매수인이 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 따라서 권리분석이 끝난 후에는 현장을 직접 방문해서 권리 사항을 다시 점검하고, 부동산의 보존상태, 입지, 주변 여건 등을 살피는 것이 좋습니다. 이번에는 지난 포스팅에 이어 건축물대장, 토지 대장, 토지이용계획서에 대해 포스팅하겠습니다. 부동산등기기록에 관한 내용은 이전 포스팅을 참고해 주세요.

2021.10.02 - [경제/부동산] - 부동산 경매, 부동산등기기록 내용과 권리 관계 확인 법

부동산 경매, 부동산등기기록 내용과 권리 관계 확인 법

건축물대장의 확인

1. 건축물대장에서 확인할 수 있는 사항

건축물대장은 건축물의 소유·이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위해 건축물과 그 대지의 현황 및 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 표시해 놓은 공적 장부입니다.

• 건축물의 대지면적
• 연면적
• 건축면적
• 부속건축물의 현황
• 오수정화시설 및 사용 용도

2. 건축물대장 열람

건축물대장 등기사항증명서는 해당 시·군·구청이나 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)에서 발급받거나 열람할 수 있습니다. 건축물대장 등기사항증명서를 발급받거나 열람하려는 사람은 수수료(500원)를 납부해야 합니다

• 건축물대장 등기사항증명서를 발급받거나 열람할 때는 건축물대장의 표제부 또는 표제부의 전체면 또는 건물 현황도 등에서 필요한 부분을 선택해서 신청해야 합니다.
• 건축물 현황도는 건축물 소유자에 한해 본인임을 확인한 경우에만 인터넷을 통해 발급하거나 열람하게 할 수 있습니다.

토지 대장의 확인

1. 토지 대장에서 확인할 수 있는 사항

토지 대장은 아래와 같은 사항을 기재해 놓은 공적 장부입니다.

• 토지의 소재지
• 지번
• 지목
• 면적
• 토지의 소유자

위의 사항 외에도 공유 여부·공유 지분 및 공유자에 관한 사항, 대지권 등기여부·대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등을 확인할 수 있습니다

2. 토지 대장 열람

토지대장은 해당 시·군·구청이나 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)에서 발급받거나 열람할 수 있습니다.

토지 이용계획 확인서 확인

1. 토지 이용계획 확인서에서 확인할 수 있는 사항

토지이용계획 확인서는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용을 기재해 놓은 서류로서, 토지이용계획 확인서에서는 해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제사항 등(예를 들어 재개발, 도로개설 여부 등)을 확인할 수 있습니다.

2. 토지 이용계획 확인서 발급

토지이용계획 확인서는 시·군·구청이나 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)에서 발급받을 수 있으며, 토지이음 홈페이지(http://www.eum.go.kr)에서도 열람할 수 있습니다.

현장 조사

부동산 경매 전에 반드시 부동산등기기록, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 열람한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 상태, 하자 여부 및 실거래 가격 등을 확인하고, 자신의 투자 목적에 부합하는지를 판단합니다. 현장조사에서는 각종 공적 기록 또는 서류에서 드러나지 않은 사항이 있는지를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 유치권의 경우 따로 등기되지 않으므로 이 권리의 설정 여부는 반드시 현장조사를 통해서 확인해야 합니다. 추가되는 자세한 권리에 관한 내용은 아래 포스팅을 참고해 주시기 바랍니다.

2021.10.01 - [경제/부동산] - 부동산 경매, 권리 분석, 매수로 인한 말소/인수되는 권리 확인

부동산 경매, 권리 분석, 매수로 인한 말소/인수되는 권리 확인

현장조사를 할 때는 권리에 관한 사항 외에도 해당 물건이 자신의 경매 목적/투자 목적에 맞는지 등을 확인해야 합니다. 음식점 창업을 목적으로 상가건물을 입찰하려는 경우에는 현장조사에서 주변 입지·상권 등에 관한 사항을 살펴볼 필요가 있으며, 주택을 입찰하려는 경우에는 서류상의 거주관계와 실제 거주관계가 동일한지(아니라면 현재 거주자가 어떤 권원에 의해 점유하고 있는지)를 살펴보는 것이 좋습니다. 또한 기준시가, 공시지가, 공시 가격 등의 부동산 관련 시가는 국토교통부 부동산 공시 가격 알리미 홈페이지(https://www.realtyprice.kr)에서 조회 가능합니다.